Снижение роста экономики не повлияло на рынок недвижимого имущества

2016-02-04

       

На конференции Литовской ассоциации развития недвижимого имущества (LNTPA) прошла презентация совместного подготовленного группой „Inreal“, „Šiaulių bankas“ и адвокатской конторой „Cobalt“ обзора экономики и рынка недвижимого имущества за 2015-2016 гг., в котором анализируются тенденции и новейшие прогнозы в экономике и на рынке недвижимого имущества, индекс ожиданий, лучшие примеры, прочие темы. Полный текст обзора приводится в конце данной статьи.

В прошлом году рост экономики замедлился. Рынок недвижимого имущества также был более пассивным по сравнению с 2014 годом, но не остановился. Прогнозируются его оживление и рост цен.

«Несмотря на то, что вследствие воздействия внешних факторов в прошлом году хозяйство страны росло медленнее, чем в предыдущем году, это не оказало существенного влияния на нужды и потребление домовладений – основной движущей силы роста экономики. Наблюдается определённая неопределённость перспектив роста мировой экономики, однако после переориентации экспорта на новые рынки, инвестиций в предпринимательство, при дальнейшем повышении заработной платы, даже при положительной инфляции потребительская покупательная способность должна укрепляться, рост хозяйства страны – активизироваться», – считает директор Департамента рыночно-бюджетной политики „Šiaulių bankas“ Томас Варенбергас.

Рынок недвижимого имущества вернулся в нормальный ритм во второй половине текущего года, количество сделок купли-продажи увеличилось примерно на четверть. Рост рыночной активности обусловил интерес продавцов рынка вторичного жилья и дал импульс скачку цен в крупных городах на 4-8 проц. Прогнозируется, что цены вырастут ещё на 3-4 проц. Тем временем на периферии спрос очень низкий, вследствие чего отсутствуют основания для устойчивого роста цен на недвижимое имущество.

«Более активный конец года предопределил улучшение ожиданий на рынке вторичного жилья, на котором наблюдается средний рост цен на 4-8 проц. в Вильнюсе, Каунасе, Клайпеде и в Шяуляй. В Панявежисе и Алитусе за год квартиры подорожали на 2-3 проц., а в городках сохранились стабильными. Цены на частные дома в Литве за год не изменились», – утверждает руководитель Инвестиционно-аналитического департамента „Inreal“ Арнольдас Антанавичюс.

В 2015 года агенты по продаже недвижимости предложили во всех городах меньше квартир новой постройки, чем в прошлом году. В Вильнюсе на рынке было около 3650 новых квартир, т. е. на 24 проц. меньше по сравнению с предыдущим годом, в Каунасе – 114 квартир, т. е. в 4,8 раза меньше, чем год назад, в Клайпеде – 176 квартир, т. е. на 33 проц. меньше по сравнению с предыдущим годом, в Паланге – 132 квартиры, т. е. в 3,8 раза меньше, чем год назад. По словам аналитиков „Inreal“, сократившееся предложение новых квартир позволило отдельным риелторам незначительно увеличить продажные цены. В Вильнюсе подорожали квартиры эконом-класса на 7,5 проц. до 1304 евро / кв. м, тем временем стоимость квартир среднего и элитного класса из-за роста конкуренции не изменилась (1696 евро / кв. м и 2539 евро / кв. м, соответственно). В Каунасе по причине спада конкуренции цены на квартиры новой постройки в сегменте эконом-класса выросли на 2,3 проц. до 1046 евро / кв. м, а в сегменте среднего класса – на 7,6 проц. до 1402 евро / кв. м. В Клайпеде даже из-за сократившейся конкуренции не удалось избежать незначительного изменения цен на новые квартиры – квартиры среднего и элитного класса за год подешевели приблизительно на 1 проц. до 1297 евро / кв. м и 1950 евро / кв. м, соответственно. Стабильными остались только цены на новые квартиры эконом-класса – 1162 евро / кв. м. Сократившая конкуренция среди застройщиков позволила немного увеличить цены в сегментах экономического и среднего класса: на 2,3 проц. до 1067 евро / кв. м и на 0,9 проц. до 1561 евро / кв. м, соответственно. Стоимость новых квартир элитного класса сохраняют стабильность: 2323 евро / кв. м.

«Прогнозируется, что в 2016 году в столице разработчики будут менее активными, т.е. они должны предложить на рынке около 3000 новых квартир, а активность спроса в наибольшей степени будет зависеть от внешних факторов – влияния экономических проблем России, Китая и других стран на нашу экономику. Для Вильнюса характерен очень большой внутренний спрос, поэтому предполагается, что рынок сохранит активность и в 2016 году, что обусловит средний рост цен на недвижимость на 3-4 проц.», – утверждает A. Антанавичюс. С другой стороны, в 2015 году спрос в других городах Литвы был низким даже на фоне спада уровня цен, однако наблюдается тенденция роста инвестиций населения в недвижимость, поэтому в 2016 году возможны положительные перемены и в других крупных городах. В городках трудно найти факторы, дающих основание надеяться на активизацию рынка жилья, поэтому, вероятно, уровень цен останется на том же уровне.

В сегменте бизнес-центров выделяется только Вильнюс - там за год открылись пять новых бизнес-центров: Premium, One, Sostena BC, k29, UNIQ, - которые пополнили Вильнюсский рынок современных офисов общей площадью приблизительно в 37600 кв. м. В 2016 году в Вильнюсе будут сданы в эксплуатацию минимум 4 современных бизнес-центра с арендуемой площадью в 66900 кв. м. В начале 2017 года на рынке появятся ещё 4 возводимые в настоящее время бизнес-центра с арендуемой площадью в 47500 кв. м. «Очевидно, что в Вильнюсе должны появиться рекордные площади новых бизнес-центров, поэтому на рынке всё чаще возникают сомнения, не вызовет ли столь активное развитие деловых центров скачка вакансий, а также изменения арендной платы», – размышляет A. Антанавичюс. С другой стороны, пока для этого нет оснований, поскольку большинство возводимых бизнес-центров успешно арендовали свои офисные площади ещё на стадии строительства и многие арендаторы являются крупными иностранными предприятиями, расширяющими свою деятельность и создающими новые рабочие места.

Рост объёмов розничной торговли, сокращение безработицы, а также увеличение размера заработной платы населения позволяют предполагать, что и в дальнейшем будет наблюдаться постепенная динамика роста розничной торговли. В 2015 году в стране открылись четыре новых торговых центра: три в Вильнюсе (торговой площадью в 27600 кв. м) и один в Панявежисе (торговой площадью в 1600 кв. м). В 2016 году в Литве планируется открыть ещё четыре новых или увеличенных торговых центра: три в Вильнюсе и один в Каунасе. Несмотря на некоторый рост вакантных мест в сегменте торговых центров, он остаётся очень низким: не превышает 3 проц., что позволяет управляющим торговыми центрами компаниям обладать лучшими позициями в переговорах, а также постепенно повышать цены за аренду.

В 2015 году в сегменте аренды складских помещений в самых крупных городах страны наблюдается увеличение вакантных мест. Только в Вильнюсе уровень неарендованных помещений сохранился стабильным, несмотря на то, что в 2015 году в Вильнюсе были открыты два логистических центра, которые пополнили рынок общей арендуемой площадью приблизительно в 14000 кв. м. Показатель вакантных мест в Каунасе и Клайпеде резко ухудшился. По-видимому, в 2016 году данная тенденция сохранится, что обусловит, в свою очередь, давление на арендаторов складов и станет препятствием для расширения логистических центров.

В гостиничном секторе, несмотря на сократившиеся потоки туристов из России, в 2015 году неуклонно улучшались показатели занятости литовских аэропортов и гостиниц. Это создало благоприятные предпосылки для роста гостиничного сегмента в Литве, и в 2016 году прогнозируется его дальнейшее развитие. В 2015 году в Литве были построены или реконструированы 6 гостиниц. В 2016 году планируется открытие минимум ещё 4 новых гостиниц в Вильнюсе и одной - в Клайпеде. По сравнению с 2014 годом стоимость гостиничных номеров незначительно увеличилась, однако стимулом для расширения гостиниц в наибольшей степени является растущая занятость гостиничных номеров, которая в Литве в 2015 году достигла 50 проц.

В сфере правового регулирования рынка недвижимого имущества в 2015 году произошло несколько существенных изменений, которые, вероятно, окажут влияние в ближайшем будущем на дальнейшее расширение рынка, особенно в сегменте жилья. Прежде всего, с 1 ноября 2015 года вступили в силу обновлённые, принятые Банком Литвы Положения ответственного кредитования, которые ужесточают требования к кредитным учреждениям, выдающим ссуды на приобретение жилья. Весной 2016 года должен вступить в силу и Закон «О кредите, связанном с недвижимым имуществом», в который интегрируется Директива «О жилье», определяющая основные условия выдачи кредита на приобретение жилья. С начала 2016 года также должна была вступить в силу обязанность возводить здания с энергоэффективностью класса А, однако вследствие ситуации на рынке срок пролонгирован до 1 ноября 2016 года.

«Все эти новые требования однозначно повлияют как на застройщиков, так и на покупателей недвижимого имущества. Ужесточение обязательств в отношении финансовых учреждений – основных кредитодателей в секторе жилья ограничит возможности получения потребителями кредитов, а максимальный класс энергоэффективности обусловит рост себестоимости объектов недвижимого имущества», – считает Симона Олишкявичюте–Циценене, партнёр адвокатской конторы „Cobalt“, руководитель Практической группы недвижимого имущества и инфраструктуры.

К главным юридическим новостям также можно отнести применение обратного взимания НДС при налогообложении строительных работ, новую редакцию регламента внесения налога на недвижимое имущество, а также новые обязательства по регистрации застройщиками незавершённого строительства. Какие изменения появятся в 2016 году, покажет будущее, однако уже в начале этого года, помимо переноса Директивы «О жилье», должна быть обнародована и новая редакция Закона «Об охраняемых территориях», целью которого является некоторое смягчение наложенных на развитие недвижимого имущества на охраняемых территориях ограничений. Во второй половине года ожидаются решения относительно плана благоустройства национального парка «Куршская коса».