Lėtėjanti ekonomika nesustabdė NT rinkos

2016-02-04

       

Lietuvos nekilnojamojo turto asociacijos (LNTPA) konferencijoje pristatyta bendra Inreal grupės, Šiaulių banko ir advokatų kontoros „Cobalt“ parengta 2015–2016 m. ekonomikos ir NT rinkos apžvalga, kurioje aptariamos ekonomikos ir NT rinkos tendencijos bei naujausios prognozės, lūkesčių indeksas, geriausi pavyzdžiai, kitos temos. Apžvalgos pilnas tekstas pateikiamas šio straipsnio pabaigoje.

Pernai šalies ekonomika augo lėčiau. NT rinka taip pat buvo vangesnė nei 2014-aisiais, bet vis dėlto nesustojo. Prognozuojama, kad ji toliau bus aktyvi, tikėtinas ir kainų didėjimas.

„Neatsižvelgiant į tai, kad dėl išorės poveikio pernai šalies ūkis augo lėčiau, palyginti su ankstesniais metais, tai neturėjo lemiamos įtakos namų ūkių lūkesčiams ir vartojimui  – pagrindinei ekonomikos augimo varomajai jėgai. Esama tam tikro pasaulio ekonomikos augimo perspektyvų neapibrėžtumo, tačiau, perorientavus eksportą į naujas rinkas, atsigaunant verslo investicijoms, toliau augant darbo užmokesčiui, net infliacijai tapus teigiamai, vartotojų perkamoji galia turėtų stiprėti, šalies ūkio augimas – spartėti“, – sako Šiaulių banko Rinkų ir iždo departamento direktorius Tomas Varenbergas.

NT rinka į normalų ritmą grįžo antroje šių metų pusėje, pirkimo-pardavimo sandorių padaugėjo maždaug ketvirtadaliu. Padidėjęs rinkos aktyvumas išaugino antrinės butų rinkos pardavėjų lūkesčius bei suteikė impulsą kainų ūgtelėjimui didmiesčiuose 4-8 proc. Prognozuojama, kad kainos didėti gali dar 3-4 proc. Tuo tarpu periferijoje paklausa yra per maža, kad galima būtų tikėtis tvaraus NT kainų augimo.

„Aktyvesnė metų pabaiga lėmė, kad pagerėjo lūkesčiai antrinėje būsto rinkoje, kurioje stebimas vidutiniškai 4-8 proc. butų kainų augimas Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje bei Šiauliuose. Panevėžyje, Alytuje butai per metus pabrango kukliau – 2–3 proc., o mažesniuose miestuose kainos išliko stabilios. Individualių namų kainos Lietuvoje per metus nesikeitė“, –  teigia „Inreal“ investicijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius.

2015 metais NT plėtotojai visuose miestuose pasiūlė mažiau naujos statybos butų nei prieš metus. Vilniuje naujų butų buvo pasiūlyta apie 3650, t. y. 24 proc. mažiau nei prieš metus, Kaune – 114 butų, t. y. 4,8 karto mažiau nei prieš metus, Klaipėdoje – 176 butus, t. y. 33 proc. mažiau nei prieš metus, Palangoje – 132 butai, t. y. 3,8 karto mažiau nei prieš metus. Pasak „Inreal“ analitikų, besitraukianti naujų butų pasiūla kai kur vystytojams leido šiek tiek padidinti pardavimo kainas. Vilniuje 7,5 proc. pabrango ekonominės klasės butai iki 1304 EUR / kv.m, tuo tarpu vidutinės ir prestižinės klasės butų kainos dėl išaugusios konkurencijos išliko nepakitusios, atitinkamai 1696 EUR / kv.m ir 2539 EUR / kv.m. Kaune dėl sumažėjusios konkurencijos naujos statybos butų kainos ekonominiame segmente didėjo 2,3 proc. iki 1046 EUR / kv.m, o vidutinės klasės segmente – 7,6 proc. iki 1402 EUR / kv.m. Klaipėdoje net ir sumažėjus konkurencijai nepavyko išvengti nežymios naujų butų kainos korekcijos – vidutinės ir prestižinės klasės butai per metus atpigo apytiksliai 1 proc. atitinkamai iki 1297 EUR / kv.m ir 1950 EUR / kv.m. Vieninteliame ekonominiame segmente naujų butų kainos išliko stabilios – 1162 EUR / kv.m. Palangoje sumažėjusi vystytojų konkurencija leido šiek tiek padidinti kainas ekonominiame bei vidutinės klasės segmentuose atitinkamai 2,3 proc. iki 1067 EUR / kv.m ir 0,9 proc. iki 1561 EUR / kv. M. Prestižinės klasės segmente naujų butų kainos išliko stabilios – 2323 EUR / kv.m.

„Prognozuojame, kad 2016 metais vystytojai sostinėje bus mažiau aktyvūs, t. y. rinkai turėtų pasiūlyti apie 3000 naujų butų, o paklausos aktyvumas labai priklausys nuo išorinių veiksnių – Rusijos, Kinijos ir kitų probleminių ekonomikų įtakos mūsų ekonomikai. Vilnius pasižymi labai stipria vidine paklausa, todėl tikėtina, kad rinka išliks aktyvi ir 2016 metais, o tai leidžia tikėtis vidutiniškai 3-4 proc. NT kainų augimo“, – teigia A. Antanavičius. Kita vertus, kituose Lietuvos miestuose paklausa 2015 metais buvo gerokai silpnesnė net ir esant žemesniam kainų lygiui, bet pastebima, kad auga gyventojų noras investuoti į NT, tad 2016 metais turėtume sulaukti daugiau aktyvumo ir kituose didmiesčiuose. Mažesniuose miestuose sunku įžvelgti argumentų, dėl kurių galima būtų tikėtis didesnio būsto rinkos aktyvumo, tad greičiausiai kainų lygis išliks stabilus.

Verslo centrų segmente išsiskyrė tik Vilnius – per metus atidaryti penki nauji verslo centrai: Premium, One, Sostena BC, k29, UNIQ, kurie bendrai Vilniaus modernių biurų rinką papildė apie 37600 kv. m ploto. 2016 metais Vilniaus rinką papildys dar bent 4 šiuo metu statomi modernūs verslo centrai su 66900 kv. m nuomojamo ploto. 2017 metų pradžioje rinkoje pasirodys dar bent 4 taip pat šiuo metu statomi verslo centrai su 47500 kv. m nuomojamo ploto. „Akivaizdu, kad Vilnius turėtų sulaukti rekordinio naujų verslo centrų ploto, ir rinkoje kyla vis daugiau abejonių, ar tokia aktyvi verslo centrų plėtra neišprovokuos vakansijų šuolio bei nuomos kainų korekcijų“, – svarsto A. Antanavičius. Kita vertus, kol kas tam pagrindo labai nedaug, nes dauguma statomų verslo centrų yra sėkmingai išnuomojami dar iki baigiant statybas, ir daugumos jų nuomininkai yra stiprios užsienio įmonės, kurios plečia veiklą ir kuria naujas darbo vietas.

Mažmeninės prekybos apimčių augimas, mažėjantis nedarbas bei didėjantys gyventojų atlyginimai leidžia daryti prielaidą, jog ir toliau turėtume stebėti nuosaikų mažmeninės prekybos augimą. 2015 metais šalyje buvo atidaryti keturi nauji prekybos centrai. Trys iš jų – Vilniuje, rinką papildę 27600 kv. m nuomojamo ploto, ir vienas – Panevėžyje, 1600 kv. m nuomojamo ploto. 2016 metais Lietuvoje planuojama atidaryti taip pat keturis naujus ar išplėstus prekybos centrus: tris – Vilniuje ir vieną – Kaune. Nors vakansijos prekybos centrų segmente kiek išaugo, tačiau jos išlieka ypač žemos, neviršijančios 3 proc., o tai leidžia prekybos centrų valdytojams turėti geresnes derybines pozicijas bei nuosaikiai didinti nuomos kainas.

Sandėliavimo patalpų nuomos segmente 2015 metais didžiuosiuose šalies miestuose stebimas vakansijų didėjimas. Vieninteliame Vilniuje neišnuomotų patalpų lygis išliko stabilus nepaisant to, kad 2015 metais Vilniuje buvo atidaryti du nauji logistikos centrai, kurie rinką papildė apie 14000 kv. m nuomojamo ploto. Kaune ir Klaipėdoje vakansijų rodiklis pastebimai suprastėjo ir galima prognozuoti, kad 2016 metais jis toliau augs, o tai, savo ruožtu, didins spaudimą sandėlių nuomotojams bei stabdys logistikos centrų plėtrą.

Viešbučių segmente, nepaisant sumažėjusių turistų srautų iš Rusijos, 2015 metais toliau gerėjo Lietuvos oro uostų bei viešbučių užimtumo rodikliai. Tai sudarė palankias prielaidas viešbučių segmento augimui Lietuvoje, o 2016 metais taip pat tikimasi tolimesnės jo plėtros. 2015 metais Lietuvoje buvo naujai pastatyti arba rekonstruoti 6 viešbučiai. 2016 metais planuojama atidaryti dar bent 4 naujus viešbučius Vilniuje ir vieną Klaipėdoje. Kambarių nuomos kainos, palygint su 2014 metais padidėjo labai nežymiai, tačiau viešbučius plėstis labiausiai skatina augantis kambarių užimtumas, kuris 2015 metais Lietuvoje pasiekė 50 proc. ribą.

NT rinkos teisinio reguliavimo aplinkoje 2015-aisiais įvyko keletas reikšmingų pasikeitimų, kurie artimiausiu metu, tikėtina, turės įtakos tolesnei rinkos plėtrai, ypač gyvenamojo būsto segmente. Visų pirma, nuo 2015 m. lapkričio 1 d. įsigaliojo atnaujinti, Lietuvos banko priimti Atsakingojo skolinimo nuostatai, kuriais sugriežtinti reikalavimai kredito įstaigoms išduodant paskolas gyvenamajam būstui įsigyti, o 2016 m. pavasarį turėtų įsigalioti ir Kredito, susijusio su nekilnojamuoju turtu, įstatymas, kuriuo perkeliama Būsto direktyva, nustatanti pagrindines kredito, skirto gyvenamojo būsto įsigijimui, išdavimo sąlygas. Taip pat nuo 2016-ųjų pradžios turėjo įsigalioti pareiga statyti A energinio naudingumo klasės statinius, tačiau dėl situacijos rinkoje terminas buvo nukeltas į 2016 m. lapkričio 1 d.

„Visi šie nauji reikalavimai vienareikšmiškai atsilieps tiek nekilnojamojo turto vystytojams, tiek ir gyvenamojo būsto pirkėjams. Griežtėjantys įpareigojimai finansų įstaigoms – pagrindiniams gyvenamojo būsto kreditų davėjams, apsunkins vartotojų skolinimosi galimybes, o padidinta energetinio naudingumo klasė kels naujai vystomų NT objektų savikainą,“ – sako Simona Oliškevičiūtė–Cicėnienė, advokatų kontoros „Cobalt“ partnerė, Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupės vadovė.

Tarp svarbiausių teisių naujienų taip pat galima įvardinti atvirkštinio PVM taikymą statybos darbų apmokestinimui, peržiūrėtą NT mokesčio mokėjimo tvarką bei naujas pareigas statytojams registruoti nebaigtą statybą. Su kokiais pokyčiais susidursime 2016-aisiais galima tik spėlioti, tačiau dar šių metų pradžioje, be minėtos Būsto direktyvos perkėlimo, turėtume sulaukti ir atnaujinto Saugomų teritorijų įstatymo, kuriuo siekiama kiek atlaisvinti įtvirtintus nekilnojamojo turto plėtros saugomose teritorijose ribojimus, o antrojoje metų pusėje – pakoreguotų Kuršių nerijos nacionalinio parko tvarkymo plano sprendinių.